Cos’è l’asta immobiliare:
Ai sensi dell’articolo 2740 del codice civile: “Il debitore risponde dell’adempimento delle
obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri”. e laddove, il debitore non adempia
spontaneamente alle proprie obbligazioni L’asta immobiliare diventa il procedimento
esecutivo richiesto dai creditori e per mezzo del quale il giudice dà modo di soddisfare
coattivamente il proprio credito, mediante la vendita, all’incanto o senza incanto, dei beni
immobiliari del debitore, con la possibilità per l’acquirente di spuntare prezzi più bassi
rispetto la media di mercato.
ASTA e MUTUO: ACCORDO TRA ABI E TRIBUNALI
in passato non era facile ottenere un mutuo per pagare un immobile aggiudicato in asta ma
dal 2014, grazie all’accordo tra Associazione Bancaria Italiana ed i Tribunali, è possibile
ottenere un finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario alle stesse condizioni economiche
di un mutuo classico a privati.
Asta senza incanto
La vendita senza incanto è quella più diffusa e prevede che gli interessati presentino la propria offerta in busta chiusa.
L’offerta non sarà ritenuta efficace (valida) se inferiore di oltre un quarto al prezzo base.
L’offerta presentata è impegnativa per l’offerente, e quindi, se risulterà essere l’unica offerta, obbligherà chi l’ha presentata ad acquistare l’immobile, senza possibilità di revoca.
Nel caso di ripensamenti, chi ha presentato l’offerta vincente perderà la cauzione (versata al momento della presentazione dell’offerta).
In caso di un’unica offerta valida, il bene viene aggiudicato.
Il Giudice emette il Decreto di trasferimento, con il quale trasferisce la proprietà del bene, ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, e la liberazione dell’immobile.
In caso di più offerte valide, l'immobile non è aggiudicato a chi ha offerto di più, ma viene indetta una gara fra coloro che hanno partecipato all'asta, con rilancio minimo stabilito dall’avviso di vendita e con l’offerta più alta ricevuta come prezzo base.
Nella vendita senza incanto, l'aggiudicazione è sempre definitiva e chi si aggiudica l'immobile è obbligato a versare il saldo prezzo, entro i termini stabiliti.
Asta con incanto
Nella vendita con incanto è richiesta la presentazione di una domanda di partecipazione in busta chiusa.
Nel caso di più partecipanti, si svolgerà una gara con rilanci minimi prestabiliti e all'esito del rilancio più alto il giudice dichiarerà l'aggiudicazione.
Nell'asta con incanto l’aggiudicazione è sempre provvisoria.
Entro 10 giorni dall'aggiudicazione, infatti, è possibile presentare nuove offerte di acquisto superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell'incanto.
Trascorsi 10 giorni senza che nessuno presenti offerte in aumento, l’aggiudicazione diverrà definitiva, e l’aggiudicatario provvederà a versare il saldo prezzo nei tempi e nei modi previsti.
Approfondimenti:
C’è obbligo di acquisto dopo il periodo di locazione?
Il conduttore non è obbligato a procedere all’acquisto dell’immobile e alla scadenza del
termine il contratto cesserà di avere ogni effetto; il proprietario avrà diritto entrare in pieno
possesso del bene e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il
conduttore avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni
imputabile al prezzo di vendita, così come determinata nel contratto stipulato
Per limitare potenziali danni al venditore è quindi essenziale che nel contratto preliminare
di vendita vengano aggiunte apposite clausole per definire con precisione la quota dei
canoni versati a titolo di acconto o di caparra e che il concedente dovrà restituire solo in
caso di mancato acquisto.
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